目的：1.提醒想承租店面的人需要注意的六大關鍵注意事項的相關知識。
2.透過文章中分享的建議，能夠更清楚地評估租賃店面合約選項，降低承租後的風險。
前言
─ 生存下來的第一個想法是做好，而不是做大。
在現今競爭激烈的商業市場，開店成為許多人的目標，選擇一個理想的店面位置則是開店成功的第一步，而當你看上一間店面時，有幾個重要的事項需要注意，以確保租約合理且符合未來的開店營運需求。
因此，透過這篇文章，我們將深入探討六大關鍵注意事項，讓你在開店過程中能夠決策出更佳的選擇，避免租賃時會遇到的風險，打造成功的店面。
一、地址是否可以登記使用
說明：確認店面地址是否可合法登記作為商業用途。不合規定的使用地址可能引發日後營運問題，例如遭到罰款或強制停業。
實例：某A在租下店面後，發現租賃合約中有使用限制，無法在此進行食品製造，而他原本計畫是在這開設烘焙坊。最終，她不得不放棄這個店面，造成了時間和金錢上的損失。
注意事項：在承租之前，以台北市為例，可至「營業場所預先查詢」申請查詢該房屋是否能夠合法經營，避免在承租後發現該地址有限制無法經營某項業務。如果在查詢發現該位置「不符合規定」時，可採取下列做法：1.直接換地址 2.刪除該營業項目 ，不過如果該項目為妳主要營業項目，並且尚未承租該店面的話，直接換營業地址會是較簡單的做法。
二、承租店面的可使用範圍
說明：詳細了解店面可使用的範圍，確保其符合您的業務需求並滿足當地政府法規的要求；由於有些店面在接露坪數時是1F+2F或是1F+B1，所以如果你預想的那個坪數是僅1F的，就會造成想法上的落差，更糟糕的狀況會是該店面根本不符合你開店計劃上的需求。
實例：某B決定在市中心開設一家獨棟的主題餐廳，他在一個繁榮的商業區找到了一間理想的店面，位置靠近著名的觀光景點和辦公大樓，人流相當可觀，便迫不及待地和房東簽署租約。然而，開店時才意外發現這個店面的頂樓屬於違章建築，依據規章制度規定，需要拆除那些額外增設的樓層，最終導致B無法需要修正他的開店計劃，增加許多額外的時間與成本。
注意事項：在不確定店面空間是否符合規範或是想確認實際大小時，最好的做法是向地政事務所調閱「建物謄本」確認房屋面積，調閱「建物測量成果圖」確認使用的範圍。
三、裝修期間與限制
說明：1.確認店面裝潢時的相關條件 2.與房東洽談是否有「裝潢寬限期」。
實例：某C在裝潢過程時，在未知會房東的狀況下，擅自更改店面的格局結構，導致違反租約條款，最終被迫賠償及將其重新裝修回復原狀。
注意事項：1.了解店面裝潢時的相關條件，了解什麼可以動、什麼不能動，確定你在裝潢時不會遭遇限制或規定 2.因店面裝潢費用高、時間長，簽約時也可向房東爭取10~15天、免收租金的「裝潢寬限期」，以節省開店成本。
四、退租後回復原狀程度
說明：了解租約結束後，需要將店面回復原狀的程度，絕大部分都要百分之百回到承租前的狀態。
案例：某C在徵求房東同意後，將兩間店面打通後，並重新規畫格局，但在租約到期時，僅將店面內的物品整理乾淨後就搬走，卻把裝潢留下，此種作法可能會造成違約。
注意事項：除非是雙方特別有約定，否則在返還租賃店面時，依照一般社會交易通念或是常見的契約範本，都會約定承租方負有回復原狀的義務。為了對照「拆除後」回復的狀況，應該在「裝潢動工前」要拍照留底，避免在回復後雙法各執一詞，沒有可以佐證的依據。另外，如果你的店面是從前手頂讓而來的，在簽約時應特別注意，未來結束後是要回復到前手承租時的「原狀」？還是你們頂店時的「原狀」？
備註、這個租約的條款也是造成許多人想要將店面頂讓出去，而不是直接把店面還給房東的原因之一，如果需要將店面100%恢復原狀，則需要請拆除團隊來協助店面的拆除，尤其是現在節節高升的人力與垃圾處理費用，都會是店家需要額外的一大筆支出。
五、確認租賃條件
說明：在簽訂租約前，詳細核對租賃條款是必要的。1.出租人與簽約人是否相同 2.租約期間的長短 3.所需的租押金 4.合約到期後是否有優先承租權 5.合約到期後合理的租金漲幅等細節。
實例：某D在簽訂租約時未考慮到下次租約條件，由於目前市場上的租金是每年上漲的，因此在續約時發現租金上漲20%，導致面臨留下來或是尋找新店面的兩難局面。
注意事項：
1.確認簽約人身分：確認簽約人是否為屋主本人，若是二房東，則會需要請他出示原始租約，證明他有取得原屋主的授權。
2.租期長短：由於店面會需要裝潢，為了攤平裝潢成本，會需要用較長的時間回收，因此在簽約時不會以短約為主；但如果簽約建租期超逾5年，建議可以去公證，這樣才會符合「買賣不破租賃」原則，基於此原則，在出租人想將店面出售時，你可以主張與出租人的租賃合約仍然有效，只要不破壞租約內的條件，就可以承租該店面到租約到期為止。
3.租、押金：簽約時應預定合約到期時的租金漲幅，並約定好租金支付時間；押金以不超逾2個月為宜，但因為店面價值較高，因此，有些出租人會約定3個月以上甚或半年的押金，需要雙方協商確定。
4.合約到期後的優先承租權：需要另外約定，所以如果租約上沒有註明的話，就是沒有這個權利，因此可與出租人確認是否加入這個條件。
六、是否可以轉租或分租
說明：如果計劃將店面部分出租，確保租賃合約中明確規定了是否可以分租，以及分租的條件與限制。這能夠幫助在尋找合適租客時保持清楚的條件與合法性。
實例：某E將店面部分出租給其他業主，然而合約並未明確列出可允許分租的狀況，最終同時遭遇出租人與業主的法律訴訟。並且出租人擁有有契約終止權，得終止該租賃契約。
注意事項：民法第443條規定，原則上未得出租人的承諾，不得將租賃物轉租；例外為租賃時，除出租人有反對的約定外，承租人得將房屋一部轉租。因此，還是在簽約時與出租人能夠再次確認是否可以分租或轉租。
結語
透過了解並注意以上六大關鍵重點，將能在承租店面時作出好的決策。在開店前仔細評估每個細節，確保租賃合約符合開店需求並與法規相符，能夠避免日後不必要的風險及法律糾紛。
承租店面時，也要注意目前市場上的狀況。目前，店面租金行情普遍上漲，所以在承租店面之前，一定要做好功課，找到合適的店面，並以合理的價格承租。希望這篇文章有幫助你了解在開店過程中的重要注意事項，讓你能夠在激烈的開店競爭中脫穎而出，打造成功的開店之路。
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